Scopri cosa fare per ottenere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto di locazione
Il Decreto Cura Italia prevede a favore degli esercenti di un’attività d’impresa un credito d’imposta del 60% dell’importo del canone di locazione relativo al mese di marzo, ma allo stato attuale non c’è un intervento legislativo che preveda agevolazioni sostanziali per i contratti a uso abitativo pertanto bisogna rifarsi, per il momento, alle consuete norme del codice civile.
Nel prosieguo rispondiamo in sintesi alle domande che i nostri associati ci pongono maggiormente.
È possibile sospendere il pagamento del canone di locazione ?
No, in linea di massima la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione in sostanza si può sospendere il pagamento del canone solo quando la casa è divenuta completamente inutilizzabile ad esempio in assenza totale di acqua. Cass. sent. n. 261/2008.
Hai un contratto di locazione per studenti o vivi in uno studentato e non utilizzi più la tua camera ?
Scrivici e valuteremo insieme un’eventuale sospensione del canone.
È possibile autoridursi il canone di locazione ?
No, l’autoriduzione unilaterale del canone ovvero il pagamento di questo in misura inferiore a quanto contrattualmente stabilito costituisce un fatto arbitrario e illegittimo del conduttore. Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4913.
È possibile risolvere il contratto e lasciare l’alloggio?
Si, se sei uno studente fuori sede come previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, recepito nell’accordo locale bolognese «il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno tre mesi prima». Tra i “gravi motivi” si ritiene possa considerarsi l’epidemia Covid-19.
Inoltre qualora il periodo di emergenza perduri oltre il limite della normale tollerabilità si potrà far valere art. 1467 del codice civile secondo cui “… se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto …” anche se in tal caso il locatore può comunque opporsi alla risoluzione offrendo un adeguamento del contratto.
Il nostro consiglio è di avviare con il locatore un contatto per negoziare una soluzione condivisibile da entrambi come la posticipazione del pagamento del canone o una riduzione consensuale dello stesso. L’accordo è valido per tutti i contratti di locazione.
In questa situazione di emergenza è sicuramente consigliabile evitare ogni forma di contrasto che potrebbe creare un contenzioso anche se la suddetta situazione consentirebbe di fatto al conduttore una risoluzione per impossibilità sopravvenuta e per gravi motivi.
Come posso chiedere al proprietario/locatore una riduzione o la posticipazione del pagamento del canone ?
1.Proprietari e inquilini tramite la sottoscrizione di una semplice scrittura privata, debitamente registrata presso l’Agenzia delle entrate, possono accordarsi per una sospensione o una riduzione del canone di locazione.
2.La registrazione non comporta il sostenimento di spese e l’atto è esente dal bollo, in linea con quanto previsto dall’art. 19 del D.L. n. 133/2014. Per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi, è necessario che tale accordo venga registrato entro 30 giorni
3.Per evitare gli spostamenti è possibile inviare tramite e-mail l’atto ed utilizzare uno scanner per inviarlo sottoscritto.
4.Al momento della ripresa del pagamento regolare del canone di locazione per intero non sarà necessario effettuare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
5.Per la registrazione dell’accordo è necessario compilare il Modello 69. Al Modello 69 dovrà essere allegato l’accordo sottoscritto e inviare tutto al medesimo Ufficio presso il quale era stata fatta la prima registrazione del contratto. Con la registrazione dell’accordo per il proprietario sarà possibile pagare le imposte esclusivamente su quanto effettivamente riscosso.
Per maggiori informazioni sulla procedura di registrazione della scrittura privata vi invitiamo a consultare il nostro sito nazionale di Federconsumatori e l’Agenzia delle Entrate
